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1 首提减少直至暂停卖地
解读：深圳卖地早就在减少
在此次的两部出台的政策中，国土部门首次提出了减少直至暂停卖地的要求。这个政策出台的背景是三四线城市住宅过度开发、供过于求的现象普遍存在。小开发商无法实现资金回笼，资金链断裂，楼盘建设停滞，已购房者利益受损，当地政府的土地财政也难以为继
其实这些问题主要集中在三四线城市，一二线城市对土地的需求还是非常旺盛，暂时没有过度开发的迹象，所以这次出台的政策对深圳影响很小，中联地产二手房研究院总经理肖小平说。
据了解，虽然国土部门近日才提出减少直至暂停卖地的要求，但深圳的住宅用地供应出让面积早就开始缩减。
从深圳市规划国土委公开的数据了解到，2012年深圳居住用地出让面积49万平方米，2013年为13.2万平方米，2014年为18.65万平方米。这块地当时引发7家大型房企的68轮竞价，最终总价达46.8亿元，楼面地价达2.5094万元/平米，均创下深圳宅地拍卖的纪录。2015年，第一季度仅有鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地出让3.99万平方米的商品住房面积。
出让价格屡创新高，证明深圳住宅用地需求的强烈。深圳土地出让一直非常少，因此此次政策的出台可能对三四线城市，东莞惠州影响比较大。肖小平说。
深圳市都会城市研究院院长高海燕也指出，深圳住宅供应的土地来源结构比较独特，和国内其他城市相比，城市更新、功能改造、存量用地二次开发逐步成为主要途径，新出让用地比重日益减少。
2 在建的可改户型，未建的可改用途
解读：深圳用地性质、容积率都能改
《通知》中指出，对在建商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。
对于深圳房地产开发企业而言，改变土地性质的政策有点鸡肋。
这个政策明显是为了让三四线城市的房企做出适当转变，根据产业需求和片区产业规划做出调整。但在深圳，如果想快速回笼资金，肯定首选住宅房产。如果企业实力雄厚，多数会选择商业综合体和写字楼。如果说要把工业改住宅用地，大家都愿意，要把住宅改工业用地，估计没几个企业想。一名不愿公开姓名的开发商告诉晶报，工转住，房地产企业付出的代价不小。美联物业（深圳）全国研究中心何雅茹也对表示，深圳住宅用地供应本来就少，改成工业用地的可能性极低，而工业用地转住宅，市场趋之若鹜，政府肯定会严管。
据了解到，3月20日，深圳市规土委就起草了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（以下简称《处置办法》），拟送市法制办审查并报市政府批准后，以部门规范性文件的形式颁布施行。
深圳市规土委指出，深圳现有建设用地占城市土地资源总量接近50%，可新增建设用地规模极为有限。而据不完全统计，深圳有部分已出让未建用地因批准的用地功能与现行城市规划不符而无法开发建设。此类用地释放和盘活后，将成为支撑深圳由工业化向更深层次城市化发展的空间载体。
让房地产企业心动的是，这次《处置办法》提及，在生效法定图则允许的指标范围内，适当提高规划容积率指标。
市规土委方面表示，近年来，国家相继严管容积率调整，以保证公平、公正、公开的审批，切实保护各方利益。深圳作为高度城市化地区，与其他城市相比问题更复杂，涉及的利益调节问题更突出。当前的容积率调整程序应当立足深圳实际，设置更规范合理的管控机制。目前，《处置办法》正向社会公开征求意见。
3 政府回购商品房做保障房
解读：深圳商品房不用兜底
此次《通知》中提出,市、县可将符合条件的商品住房作为房源，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。
这个政策对深圳的影响真的有限据采访时多次强调。
这等于是三四线城市的兜底政策，防止房企倒闭。但在深圳，开发商如果能正常赚取利润，就没有把房卖给政府的动力。一名不愿公开姓名的房地产专家也对说。
他提供了中国指数研究院的一组数据：截至2月底，上海商品住宅可售面积为1297.16万平方米，去化周期为14.3个月；广州商品住宅可售面积为990.34万平方米，库存依然处于高位，去化周期为13.1个月；北京住宅（含保障性住房）可售面积为1034.27万平方米，去化周期为10.4个月。而一线城市中深圳库存压力最小，住宅可售面积为378.03万平米，去化周期缩短至7.6个月。与一线城市去化周期短相比，二线城市中，天津住宅可售面积处于历史高位，去化周期高达27.0个月。杭州去化周期增至13.05个月。
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发表于 2023-3-1 06:46:24