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参考消息9月25日报道 外媒称，今年以来，围绕中国房地产业的讨论主要聚焦于住宅市场。直到本月，中国最大商业地产开发商万达申请在香港交易所上市，或将成为香港几年来规模最大一桩IPO，使得商业地产再度走入人们的视线。住宅市场的疲弱，对目前的商业地产有没有影响？

据英国《金融时报》站9月24日报道，所谓商业地产，通常指用于零售、餐饮、娱乐等各种经营活动的房地产，包括常见的商场、购物中心、街边铺面房等等。从我们掌握的8家境内外上市公司、房地产信托披露的财务数据来看，商业地产租金整体表现依然良好。这些公司和信托所持有的商用物业包括40家购物中心，分布在中国19个城市，租金自2007年以来始终保持稳定增长，累计涨幅已翻倍，高达124%。而同期一线城市住宅租金涨幅仅为43%。

但这北京皮肤病哪里医院好组靓丽的数据并不能代表商业地产的整体表现。

一方面，上市公司持有并定期公布数据的都是优质成熟的商用物业，数量上仅占全市场很小比例，不具普遍代表性。另一方面，即便是这些优质物业，入驻率近年也持续下滑，从2011年的99%降至今年6月的91%。其背后原因主要在于，近几年建成入市的购物中心数量增多、竞争激烈；同时，在电商白癜风诚信企业的冲击下，传统零售行业对门店需求减少。据统计，中国16家知名零售商家的门店数量，自2012年以来增长速度较之前明显放缓。其中服装和家电类行业放缓最明显，今年上半年门店数量环比减少4%和1%。这两类正是受电商冲击最直接的行业。而餐饮和超市企业门店数量增长也在减速，增速放缓至6%。

报道称，最近3年里中国出现的商业地产开发热潮，源于2010年中国政府启动的房地产调控。以限购、限贷、限制房企融资为主要手段，针对住宅市场的这轮调控，却在另外两个领域产生了深远的影响限制房企融资最终造成了影子银行的快速扩张，而针对住宅的限购则刺激了商业地产的开发。

从全国数据看，自2010年起，商业营业用房的新开工、竣工、销售指标均出现明显增长。而40个重点城市土地出让中，商服用地的比例也明显升高。一方面，经济发展自然提升了对商用物业的需求；另一方面，在住宅限购的大环境下，地方政府和开发商的热情都转向了商业土地。一时间，很多城市争相开发全国最大、亚洲最大、甚至全球最大的各类大型购物中心、城市综合体。但市场真的有那么多的商业地产需求吗？

以北上广深、重庆、成都、武汉这7个城市为例，如果仅以这些城市中已投入营业的、建筑面积为3万平方米以上的购物中心作为统计基数，这些城市的人均购物中心面积也已达到05平方米，其中最高的成都和武汉都达到了人均0.62平方米，最低的重庆为人均0.33平方米。而作为参考值，美国全国的人均购物中心(以40万平方英尺，即3.72万平方米以上大型购物中心为统计基数)面积仅为0.42平方米人。这意味着，国内很多城市的人均购物中心面积已超过美国平均水平。考虑到近几年还有很多商业用地尚在开发还未入市，未来人均面积还将更高。

当然，这里我们是用中国单个城市和美国全国数据作比，原因是美国城市数据较为匮乏。如果以州为单位统计，在美国商业发达地区集中的东西海岸，内华达州、亚利桑那州和佛罗里达州的人均购物中心面积最大，分别为0.59、0.52和0.51平方米。这仍低于中国国内一些城市目前的水平，同样显示我们很多城市的购物中心未来可能面临供大于求的窘境。

商业地产与住宅有很大的不同。一是，不存在所谓的刚需。经济好的时候人们消费多，不景气的时候就少花钱，同时还存在电商等替代渠道；二是，商业地产项目间的个体差异更大。经营管理而不是物业本身决定了项目的成败。同类区域、同等规模的商业项目，完全可能出现一个生意火爆，另一个门可罗雀的现象。尤其是那些缺乏商业地产经验的开发商，很难复制其他的成功项目。

报道称，根据目前的建设进度，预计到2015年，上述7个中国城市的人均购物中心面积将达到0.52平方米。供应过剩的风险仍在增大，而零售行业的需求短期内难以反弹。在这样的市场环境下，未来商业地产整体竞争压力增大，同时市场上优质与平庸项目的差异将更加明显，一批缺乏竞争力的项目将不可避免的面临被淘汰的命运。地方政府、开发商以及投资者对此应有充分的认识。

今年2月，苏州市政府要求对于分割出售的商用物业项目，必须划出一部分面积冻结3年，期间不准销售、抵押和转让。这一方面反映出商业地产供应过剩的窘境，另一方面显示，在市场风险外，商业地产可能还会不时面对政府干预的另一重风险。

责任编辑：雨蝶

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